調整舊的發展方式，探索新的發展模式，已經成為我國房地產市場的新主題。中央經濟工作會議日前提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。一年以來，從諸多“重磅”的中央、地方政策出臺來看，“穩”可以稱得上2022年房地產行業的關鍵詞。

1、向“三高”舊模式告別

2021年中央經濟工作會議首次提出房地產業“探索新的發展模式”的概念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導。不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，要穩妥實施房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。從行業可持續發展的角度來看，過去高舉高打的開發模式下，房企追逐于“規模錦標賽”，以高杠桿、高周轉實現彎道超車，導致債務率快速攀升。2022年中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”。“房住不炒”延續近年來中央經濟工作會議中房地產行業的基調，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，也表明“房住不炒”是長期堅持的房地產行業定位。這比2021年首提“探索新發展模式”的要求更進了一步。而2023年要“向新發展模式平穩過渡”，意味著一方面房地產既要市場化又要做好保障性住房發展；另一方面，房地產將正式與高負債、高杠桿、高周轉的舊發展模式告別，新模式的一個方面可能逐步增加現房銷售的比例。

2、保交樓、保民生、保穩定

日前舉行的中央經濟工作會議指出，確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。業內人士表示，保交樓是重中之重，也是房地產政策出臺的重要著力點之一。2023年保交樓專項借款及配套資金將繼續加快落地，保交樓有望取得更多實質性進展，促進房地產市場預期修復。如明年保交樓推進順利，房企加快復工復產、有效提升施工強度，則建安設備投資可能會出現明顯改善，成為房地產投資拉動項。此外，加快施工竣工將帶動房地產上游建筑建材、下游家具家電等行業修復，也會對宏觀經濟產生積極影響。

2021年7月份，我國第一次清晰地明確了住房保障的頂層設計，即公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等“三房”。“十四五”期間，以保障性租賃住房為主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。保障性租賃住房以存量盤活為主，主要利用農村集體建設用地、企事業單位自有土地、產業園區配套用地和存量閑置商辦改建。同時，國家也很重視存量住房利用，即老舊小區改造和城市更新改造（“兩改”）。前者以推進水電路氣信等配套建設及小區內建筑屋面、外墻、樓梯等公共部位維修為主，后者以老舊街區和城中村公共服務“補短板”為主。“兩改”的目的都是保留和利用低成本且區位好的住房，降低居住成本、提振居住品質。“三房兩改”為核心的供給側改革是房地產新模式落地的核心。

3、激發市場主體活力

跨入2022年，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策，一年間，地方出臺優化政策近千條，創歷史同期新高。2022年年初，三四線城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認貸不認房”第一槍，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍。4月29日，中央政治局會議強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。2022年第三季度多地繼續出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。在國慶前夕，人民銀行、銀保監會、財政部、稅務總局四部門，針對房地產需求端擊出全國性政策組合拳，這是時隔六年半中央層面首次出臺穩樓市一攬子措施，向市場釋放出明確信號。11月期間，金融管理部門推出多項舉措，整合了債券、信貸、股權融資等多種手段，涉及“保交樓”、預售監管資金、房企并購等多個方面，打出房地產金融“組合拳”，市場稱為“三箭齊發”。

“八五”計劃至“十一五”規劃時期，國家層面大力提倡發展、活躍房地產行業與市場，極大地促進了我國房地產行業的發展，同時也拉動了其他行業的快速發展。“十二五”規劃至“十四五”規劃時期，國家提出加強市場監管、規范房地產市場秩序、加大保障性住房供給以及“房住不炒”的理念，促進房地產行業轉型升級。

縱覽一年來國家對需求側和供給側如此密集和具有針對性的多部門政策、金融、配套措施支持，為房地產供給側結構性改革“過渡期”的平穩發展提供了強有力的保障。業內人士預測，更多配套措施和“組合拳”將會出臺。